W dzisiejszym artyklule odpowiem na pytanie, jak ważny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przy uzyskaniu zezwolenia na otwarcie placówki opieki całodobowej.
Jeżeli jesteś u mnie na blogu stałym gościem, to wiesz, że kilka tekstów poświęciłam tematowi kryteriów jakie musisz spełnić, aby uzyskać zezwolenie na prowadzenia placówki zapewniającej całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku.
Kryteria uzyskania zezwolenia na prowadzenie placówki
Wiesz już zatem, że to Wojewoda wydaje zezwolenie, jeżeli podmiot o nie występujący spełnia warunki określone w ustawie o pomocy społecznej, spełnia standardy, o których mowa w art. 68 ustawy, przedstawi wniosek o zezwolenie wraz z dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do nieruchomości, na której jest usytuowany budynek, a także zaświadczenie organu nadzoru budowlanego potwierdzające możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy Prawo budowlane.
Jeżeli dopiero planujesz prowadzenie placówki całodobowej opieki senioralnej możesz zaprojektować i wybudować nowy obiekt od podstaw.
Możesz też zdecydować się na kupno lub wynajem nieruchomości, w której jest lub była prowadzona podobna placówka.
Zdarza się także, że przedsiębiorcy wybierają nieruchomość, która wcześniej była użytkowana w inny sposób np. dom mieszkalny, lokal usługowy, hotel, pensjonat. Wówczas trzeba dokonać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego MPZP
Do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy dołączyć szereg dokumentów, między innymi – zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z praktyki wynika, że przy wyborze nieruchomości ten wymóg nie zawsze jest brany przez przedsiębiorcę pod uwagę.
Może być więc tak, że zainwestujesz w zakup i remont nieruchomości, w której finalnie nie będziesz mógł prowadzić domu opieki senioralnej, a dowiesz się o tym dopiero na etapie próby uzyskania zaświadczenia o zgodności nowego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W praktyce najczęściej można się spotkać z takimi zapisami, które na danym terenie:
⭢ zakazują lokalizacji zabudowy usługowej i dopuszczają jedynie mieszkaniową
⭢ zakazują lokalizacji zabudowy usługowej innej, niż hotele
⭢ zakazują lokalizacji zabudowy o charakterze użyteczności publicznej
⭢ zakazują lokalizacji zabudowy wymagającej ochrony przed hałasem.
Dwa pierwsze przykłady są jasne i nie wymagają interpretacji, natomiast dwa kolejne są niejednoznaczne, a niedawno spotkałam się z taką sytuacją, że klientowi odmówiono zmiany użytkowania budynku, w którym jest hotel na placówkę opieki senioralnej właśnie z tych dwóch powodów.
Komercyjna placówka opieki senioralnej nie jest budynkiem użyteczności publicznej, ale czasem urzędnicy twierdzą inaczej
Niepubliczny dom opieki senioralnej stanowi usługę opiekuńczą o charakterze komercyjnym. W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych (m.in. WSA w Opolu, wyrok z dnia 24 maja 2016 r., sygn. II SA/Op 566/15; wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2010 r., sygn. II OSK 138/09), niepubliczne zakłady opieki zdrowotnej i społeczne nie są traktowane jako inwestycje użyteczności publicznej, lecz jako działalność usługowa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 24 maja 2016 r. sygn akt II SA/Op 566/15 stwierdził, że za:
usługi użyteczności publicznej należy uznać usługi podejmowane w celu zaspokajania potrzeb społecznych o charakterze ogólnym, świadczone w interesie publicznym (tzn. w interesie ogółu danej społeczności, a nie wyłącznie pojedynczych osób) i w sposób ciągły – bez względu na osiągany rezultat ekonomiczny, na ogół po kosztach własnych i nie w celach komercyjnych. Zadania o charakterze użyteczności publicznej bywają utożsamiane z zadaniami jednostek samorządu terytorialnego. W praktyce jednak stanowią one tylko niektóre zadania własne jednostek samorządu terytorialnego.
Pomimo tego jednemu z moich klientów Prezydent Miasta postanowił odmówić wnioskodawcy wydania zaświadczenia, motywując decyzję następującymi ustaleniami:
- a) urząd na podstawie ustawy o pomocy społecznej stwierdził, że planowana przez wnioskodawcę działalność usługowa tożsama będzie z domem pomocy społecznej;
- b) następnie organ administracji stwierdził, że w związku pkt a) – budynek przeznaczony na potrzeby opieki społecznej mieści się w kategorii budynku użyteczności publicznej
- c) w dalszej kolejności urząd stwierdził na podstawie ustawy o ochronie środowiska oraz rozporządzenia z dnia 14 czerwca 2007 r. Ministra Środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, że tereny domów opieki i co za tym idzie budynku objętego wnioskiem, wymagają szczególnej ochrony przed hałasem.
Prezydent Miasta uzasadnił postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia brakiem zgodności planowanego nowego sposobu użytkowania budynku z obowiązującym MPZP, którego ustalenia wskazują, że:
Budynek objęty wnioskiem znajduje się na terenie oznaczonym na planie symbolem 2U – teren zabudowy usługowej, dla którego to terenu plan ustala przeznaczenie:
– podstawowe: zabudowa usługowa, istniejąca zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w granicach terenu oznaczonego symbolem 1U,
– dopuszczalne: zabudowa związana z prowadzeniem wytwórczości w formie działalności o charakterze nieuciążliwym , funkcja mieszkaniowa.
Na terenie, na którym znajduje się budynek obowiązują szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w jego użytkowaniu:
a) zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,
b) zakaz lokalizacji zabudowy i zagospodarowania o charakterze użyteczności publicznej, wymagających ochrony przed hałasem,
c) funkcję mieszkaniową, o której mowa w pkt 2 lit b, dopuszcza się wyłącznie jako towarzyszącą funkcji usługowej, w formie lokali mieszkalnych zlokalizowanych w części budynku usługowego,
d) dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych, niezbędnych do prowadzenia działalności usługowej i wytwórczej (…).
W wyniku złożenia zażalenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, organ drugiej instancji przyznał, że Prezydent błędnie utożsamił działającą komercyjnie placówkę zapewniającą całodobową opiekę osobom w podeszłym wieku, z domem pomocy społecznej – tym niemniej Kolegium stwierdziło, że placówka ta kwalifikuje się jako budynek kategorii XI do budynków użyteczności publicznej – budynek opieki społecznej.
W związku z tym SKO podtrzymało argumentację Prezydenta Miasta w zakresie odmowy wydania wnioskodawcy zaświadczenia, motywując decyzję w taki sposób, że plan miejscowy dla przeznaczenia terenu „1U-2U” przewiduje zakaz lokalizacji zabudowy i zagospodarowania o charakterze użyteczności publicznej oraz precyzuje, że chodzi o zabudowę, która jednocześnie wymaga ochrony przed hałasem.
Czy dom opieki senioralnej należy chronić przed hałasem?
W tym przypadku uwagę trzeba zwrócić na zapis MPZP w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania oraz ograniczeń użytkowania terenu, na którym znajduje się budynek inwestora tj. terenu oznaczonego symbolem 2U:
a) zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,
- b) zakaz lokalizacji zabudowy i zagospodarowania o charakterze użyteczności publicznej, wymagających ochrony przed hałasem,
- c) funkcję mieszkaniową, o której mowa w pkt 2 lit b, dopuszcza się wyłącznie jako towarzyszącą funkcji usługowej, w formie lokali mieszkalnych zlokalizowanych w części budynku usługowego,
- d) dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych, niezbędnych do prowadzenia działalności usługowej i wytwórczej (…). W odniesieniu do istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w granicach terenu oznaczonego symbolem 1U mają zastosowanie ustalenia 10 ust. 2 MPZP, który brzmi:
W rozumieniu przepisów o ochronie przed hałasem, wskazuje się tereny oznaczone na rysunku planu symbolami MN, MNU i Up oraz teren oznaczony symbolem 1U w zakresie istniejącej zabudowy mieszkaniowej, jako tereny chronione zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska wraz z przepisami wykonawczymi.
Wynika z tego, że a contrario teren 2U nie jest oznaczony jako teren chroniony zgodnie z przepisami ustawy prawo ochrony środowiska wraz z przepisami wykonawczymi.
Na terenie 1U tylko istniejąca zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna korzysta ze statusu „terenu chronionego przed hałasem” w rozumieniu ustawy Prawo ochrony środowiska.
Ochrona nie obejmowałby funkcji mieszkaniowej dopuszczonej jako towarzyszącą funkcji usługowej, w formie lokali mieszkalnych zlokalizowanych w części budynku usługowego – zatem w mojej ocenie zapisy MPZP są wewnętrznie sprzeczne. W świetle zapisów MPZP teren 2U nie jest terenem chronionym zgodnie z przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska wraz z przepisami wykonawczymi.
W przypadku zaś ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych zapisów planu, organ administracji obowiązany był rozstrzygnąć wątpliwości na korzyść strony.
W takiej sytuacji, kiedy zapisy MPZP nie są spójne, organ powinien rozstrzygnąć wątpliwości co do stanu faktycznego na korzyść wnioskodawcy.
W sprawie rozpatrywanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie pod sygnaturą akt II SA/Kr 1370/22 stwierdzono, że Rada Gminy Krakowa przekroczyła granice przysługującego jej władztwa planistycznego.
Sąd stwierdził, że „wprowadzenie ograniczenia w zagospodarowaniu działki z zakazem lokalizacji usług podlegających ochronie przed hałasem, powinno być uzasadnione szczególnymi okolicznościami które takie ograniczenie motywują. Ponadto sąd podkreślił, że Rada Gminy nie wskazała na żadne pomiary uzasadniające zakaz zabudowy wymagającej ochrony przed hałasem”.
WSA w Krakowie stwierdził także, że „jeżeli zaś odnosić ochronę przed hałasem do przepisów odrębnych, tj ustawy o ochronie środowiska, czy też rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku – „trudno się tam doszukać przepisów zakazujących (a priori) zabudowy z uwagi na przekroczenie dopuszczalnego poziomu hałasu w terenie mającym przeznaczenie pod zainwestowanie”.
Zdaniem sądu z tego uregulowania wynika, że „wprowadzając ograniczenia w zagospodarowaniu terenów w planach miejscowych organ musi dysponować badaniami, które wykazują przekroczenie dopuszczalnego poziomu hałasu dla danego obszaru, by zakaz był zasadny i miał umocowanie w przepisach, którymi to badaniami w stosunku do działki nr (…) organ się nie wykazał”.
Inwestor nie pogodził się z decyzją Kolegium Odwoławczego, które podtrzymało postanowienie Prezydenta Miasta i zdecydował się na postępowanie przed sądem administracyjnym.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a uzyskanie zezwolenia na otwarcie placówki opieki całodobowej – podsumowanie
Jeżeli dopiero planujesz rozpoczęcie działalności gospodarczej w postaci placówki całodobowej opieki nad osobami niepełnosprawnymi, przewlekle chorymi lub w podeszłym wieku, przed wyborem nieruchomości pod taką inwestycję – oceń nie tylko potencjał budynku, ale i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajduje się obiekt.
Może się bowiem okazać, że uzyskanie zaświadczenia o zgodności nowego sposobu użytkowania nieruchomości będzie utrudnione lub niemożliwe.
Jeśli chcesz skorzystać z pomocy u mnie:
Edyta Konopczyńska
radca prawny
Tel. 571 390 721
e-mail: radca@kancelariakonopczynska.pl
Zdjęcie: Antoni Shkraba Studio
***
Opieka senioralna w Niemczech – wywiad z Ewą Siwik-Mscichowską, certyfikowaną pielęgniarką osób starszych
Jak wygląda opieka senioralna w Niemczech? Jak jest zorganizowana? Czy osoby prowadzące domy opieki senioralnej u naszych zachodnich sąsiadów mierzą się z tym samymi wyzwaniami, z którymi mamy do czynienia w Polsce? Co trzeba zrobić, aby zostać pielęgniarką osób w podeszłym wieku w Niemczech?
Bardzo często niemiecki system opieki nad osobami starszymi stawiamy sobie za wzór godny naśladowania. A jak jest naprawdę? Postanowiłam to sprawdzić. Zaprosiłam do wywiadu panią Ewę Siwik-Mscichowską, Polkę mieszkającą na stałe w okolicach Dortmundu, certyfikowaną pielęgniarkę osób w podeszłym wieku [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }